Son muchos los aspectos que, sin duda, se tienen en cuenta a la hora de comprar un inmueble en España (localización, tamaño, etc.). Sin embargo, es habitual que a los compradores también les preocupe otra circunstancia: los impuestos. El impuesto a pagar por quienes compran una propiedad en nuestro país es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas o ITP, en aquellos supuestos en que el vendedor es un particular (no empresario) o, cuando el vendedor es un empresario y se transmite un inmueble “de segunda mano”. Por el contrario, cuando la propiedad que se transmite es “nueva”, el impuesto a pagar es el Impuesto sobre el Valor Añadido o IVA, además de otro impuesto adicional, el AJD.
- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (ITP)
Se trata de un impuesto estatal cedido a las Comunidades Autónomas, tanto en el 100% de su recaudación como en el ejercicio de determinadas competencias normativas, en los términos contenidos en la Ley 22/2009, de 18 de diciembre. En el presente artículo, nos centraremos en la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares, en la que el ITP se regula por el Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio (artículos 10 a 14). Como decíamos, el sujeto pasivo de este impuesto (la persona que debe pagar el ITP) es el comprador. El tipo de gravamen que se aplica varía considerablemente según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble. En las Islas Baleares, el tipo de gravamen general (téngase en cuenta que existen una serie de tipos de gravamen reducidos) es el que resulta de aplicar la siguiente tarifa a la base imponible del impuesto:
Por su parte, la base imponible se corresponde con el valor de referencia fijado cada año por el catastro, aunque si el precio pactado por comprador y vendedor es superior al referido valor de referencia, ese precio servirá de base imponible. Es decir, el valor de referencia, en caso de que exista, es la base imponible mínima que debe ser declarada. Solamente en aquellos supuestos en los que se pacte una contraprestación superior, la base imponible será diferente del valor de referencia del inmueble en cuestión. A los efectos de facilitar el cálculo del ITP, a continuación figura el enlace a una herramienta Excel diseñada por nuestro socio Alejandro del Campo Zafra, también socio del despacho de abogados DMS Legal Intelligence, que permite calcular el ITP a pagar de acuerdo con la tabla que ha sido mencionada solamente con introducir el valor de adquisición: [herramienta DMS]. Fíjense en que, actualmente, la Comunidad de Autónoma de las Islas Baleares tienen el tipo de gravamen más alto de toda España. En otras Comunidades Autónomas, como es el caso de Madrid, el tipo general es del 6%. Sin embargo, cuando el inmueble que se adquiere sea una plaza de garaje, el ITP a pagar se calculará con la siguiente tabla:
Como decíamos, existen una serie de tipos de gravamen especiales, más reducidos, que pueden ser aplicados cuando se cumplan una serie de requisitos:
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- Tipo reducido del 4%. Aplicable cuando (i) el valor del inmueble sea igual o inferior a 270.151,20 euros, (ii) que el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual de quien lo adquiere y (iii) que se trate de la primera vivienda que adquiere el comprador.
- Tipo reducido del 2%. Aplicable cuando, además de cumplirse todos los requisitos para la aplicación del tipo reducido del 4%, se cumpla con alguna de las siguientes tres condiciones: (i) que el comprador tenga menos de 30 años, (ii) que el comprador tenga un cierto grado de discapacidad o, (iii) que el inmueble adquirido constituya la vivienda habitual de una familia numerosa o de una monoparental.
Finalmente, existe una bonificación del 100% (lo que significa no pagar nada de ITP) en aquellos supuestos en los que se reúnan los siguientes requisitos: (i) que el comprador tenga menos de 36 años o que tenga una discapacidad igual o superior al 33%, (ii) que el inmueble adquirido constituya la primera vivienda habitual del comprador, (iii) que el valor de la vivienda no sea superior a 270.151,20 euros, (iv) que la base imponible del IRPF del comprador no sea superior a 52.800 euros en el caso de tributación individual o a 84.480 euros en el caso de tributación conjunta y (v) que el comprador haya contratado con una entidad financiera un préstamo con garantía hipotecaria por un importe igual o superior al 60% del valor de tasación de la vivienda. Vemos que son muchas las cuestiones que deben ser tenidas en cuenta a la hora de comprar un inmueble que esté situado en España, ya que, según las particularidades de cada caso, la tributación puede variar considerablemente.
- IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)
A diferencia de lo que sucede con el ITP, solamente el 50% del rendimiento del IVA está cedido a las Comunidades Autónomas y, además, no tienen competencias normativas en relación con este impuesto. En primer lugar, a la hora de comprar un inmueble debe saberse que el ITP y el IVA son dos impuestos incompatibles, es decir, no es posible que en una misma operación se paguen ambos tributos, ya que dependiendo de las circunstancias entrará en juego uno u otro, pero nunca los dos de forma simultánea. Como decíamos en el apartado anterior, el ITP es el impuesto que pagan los compradores cuando la vivienda adquirida es un inmueble “de segunda mano” (segunda o ulterior entrega). Por el contrario, el IVA es el impuesto que deben pagar los compradores cuando la vivienda que adquieren es “nueva” (primera entrega). El ejemplo más habitual de una primera entrega es la compra de una vivienda que acaba de ser construida por una empresa promotora, aunque hay ocasiones en las que se considera que estamos ante una primera entrega cuando se adquiere un inmueble que, a pesar de ser de segunda mano, ha sido rehabilitado por el vendedor (esas obras de rehabilitación deben cumplir toda una serie de requisitos, cuantitativos y cualitativos). También se considera que se trata de una segunda entrega -debiendo tributar por ITP- aquella transmisión realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. Al ser un impuesto cuyas competencias normativas no han sido cedidas a las Comunidades Autónomas, el tipo de gravamen que se aplica es el mismo para todo el territorio español, sin que existan diferencias dependiendo de la localización o del valor del inmueble. El tipo general es del 21%, aunque se establece un tipo reducido del 10% si se transmiten edificaciones aptas para su utilización como viviendas, pudiéndose incluir hasta un máximo de dos plazas de garaje si son adquiridas simultáneamente. Asimismo, existe un tipo de gravamen especial del 4% que se aplica a la transmisión de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente.
- IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD)
Adicionalmente, en aquellos supuestos en los que la transmisión de un inmueble debe tributar por IVA, se devenga otro impuesto: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o AJD. Esto se debe a que a diferencia del ITP, el AJD no es un impuesto incompatible con el IVA y, además, en la compraventa de inmuebles se cumplen todos los requisitos para que el citado tributo deba ser pagado por quien compra la propiedad. En las Islas Baleares, el tipo de gravamen general en la transmisión de bienes inmuebles es del 1,50%, aunque existen otros tipos especiales, de los que cabe destacar los siguientes:
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- Tipo reducido del 1,20%: Aplicable cuando (i) el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a 270.151,20 euros, (ii) que el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual de quien lo adquiere y (iii) que se trate de la primera vivienda que adquiere el comprador.
- Tipo incrementado del 2%: Que se aplica cuando el valor real o declarado (siempre que este último sea superior al real) del inmueble sea igual o superior a 1.000.000 de euros.
En este contexto, es curioso observar que, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que esté ubicado el inmueble que se pretende adquirir y de su valor declarado, habrá ocasiones en las que la tributación por IVA y AJD pueda ser superior a la tributación por ITP (como sucedería en el caso de Madrid) y habrá otras ocasiones en las que la tributación por IVA y AJD pueda ser inferior a la tributación por ITP (como suele ocurrir en las Islas Baleares).
